15 varovných znaků, podle kterých poznáte moderní lichváře
4. 5. 2026
Moderní lichva, při které neférové úvěrové společnosti či bytová družstva připravují dlužníky o jejich nemovitosti, je prohlubujícím se problémem celé země. Sepsali jsme pro vás 15 bodů, podle kterých můžete lichváře poznat a nenaletět jim.
1. Příjmy lichváře nezajímají, důležitá je nemovitost
Moderním lichvářům nezáleží na tom, jestli má dlužník z čeho splácet. Počítají s jeho selháním. Vydělávají sice i na splátkách, ale jejich hlavním cílem je získání nemovitosti.
2. Vědí, že dlužníci potřebují peníze rychle, a není problém to zařídit
Je to až podezřele snadné. Nezdržují se žádným prověřováním, dlužník nemusí nosit žádné doklady. Rozumí jeho situaci i tomu, že potřebuje peníze rychle – často na vyplacení dluhů. Slibují rychlé řešení nebo k němu i nabádají. Čím větší je dlužníkova tíseň a stres, tím spíše přistoupí na jejich podmínky.
3. Dluhy, záznamy v registrech, exekuce. Nic z toho nevadí
Na rozdíl od banky lichvářům nevadí dluhy , záznamy v registrech nebo exekuce. Pro banku představuje dlužník příliš velké riziko, pro moderní lichváře jistý zisk – pokud má ovšem nemovitost.
4. Zajímají se jen o dluhy, které váznou na nemovitosti
Dluhy nejsou problém. Není třeba dodávat jejich přehled nebo prokazovat výdaje na splátky. A to i když slibují, že dluhy vyplatí nebo že dlužníka oddluží – dle smlouvy totiž vyplatí jen dluhy, které váznou na nemovitosti (exekuce, zástavní práva). Počítají s dlužníkovým selháním, a tak si neověřují, zda všechny své dluhy vyplatí nebo zda splátky zvládne.
5. Spotřebitelský úvěr nenabídnou, i když jste spotřebitel
Spotřebitelský úvěr znamená nutnost dodržování pravidel – poskytovatel musí mít licenci, musí zkoumat úvěruschopnost, nemůže mít libovolné sankce… Moderní lichváři nabídnou jen takové financování, které zákon o spotřebitelském úvěru obchází. Většinou se jedná o smlouvy „na IČO“, zpětný leasing (zpětný odkup) nebo zprostředkování P2P úvěru.
6. Smluvní podmínky nejsou veřejné
Kdyby byly, někdo by si mohl všimnout, že nejsou úplně v pořádku, nebo si v klidu předem zmapovat nabídky na trhu. Také by bylo snazší oslovit poskytovatele napřímo, což by komplikovalo profit ze zprostředkování.
7. Dluh se hned na začátku navyšuje o vysoké provize za zprostředkování
Typická je účast zprostředkovatele, ať již skutečná nebo jen „na papíře“. Provize jsou vysoké a strhávají se z poskytnutého financování, nebo se platí ihned po vyplacení půjčky. Většinou tak má dlužník k dispozici méně, než kolik si dle smlouvy půjčil.
8. Přes e-mail jsou struční
Chtějí jednat osobně – tak mohou dávat sliby, které později dlužník neprokáže. Preferují neformální prostředí, ruch a spěch při podpisu. Pokud si dlužník neuvědomuje důsledky smlouvy, nevadí jim to. Naopak tomu jdou naproti. Smlouva může být napsaná zdánlivě jednoduše, ale najít v ní všechny nástrahy je obtížné. O to více, pokud smlouvu lidé čtou pod dojmem slibů daných ústně. Smlouvy se často podepisují ve spěchu v autech, na parkovištích, v restauracích nebo na poštách.
9. Selhání je snadné a důsledky drastické
Dle smlouvy jakékoli prodlení zpravidla vede k rychlému zesplatnění nebo k zániku práva na zpětný odkup nemovitosti. Stejné důsledky může mít porušení dalších smluvních povinností. Důsledkem je ztráta bydlení a prodej nemovitosti, aniž by dlužník získal z celé transakce přiměřenou protihodnotu.
10. Drakonické podmínky: požadavek na budoucí úroky, omezení předčasného splacení, řetězení úvěrů a jiné zneužívající praktiky
Moderní lichváři používají různá zneužívající ujednání, kvůli kterým dluh rychle naroste a zvýší se pravděpodobnost selhání. Například požadují budoucí úroky a sankce, pokud lidé nezvládnou splácení nebo chtějí přejít jinam a dluh refinancovat. Nebo poskytnou tzv. balonovou půjčku, z níž splácí pouze úroky, a jistina je splatná celá najednou. Zapojí více osob, třeba investora, kterému vznikne zástavní právo k nemovitosti. Nebo nového poskytovatele, když se dlužník dostane do problémů – ochotně zrefinancuje celý dluh včetně sankcí. Tímto řetězením úvěrů pak dluh skokově narůstá.
Moderní lichváři mířící na nemovitosti
Nejčastěji používané způsoby, jak mnozí nebankovní poskytovatelé využívají tísně dlužníků vlastnících nemovitosti, jsou v zásadě dva. První jsou klasické rychlé půjčky se zastavením bytu či domu. Takový byznys je podle řady expertů na dluhovou problematiku postavený na tom, že poskytnou zdánlivě výhodný úvěr, ale s nesplnitelnými podmínkami. A za porušení pak účtují pokuty v řádu statisíců korun.
Když pak chtějí úvěrové firmy celou půjčku při sebemenším porušení jednoho z mnoha pravidel zaplatit, vyskočí její hodnota násobně. Klient splacení celé vysoké sumy není schopen a zastavená nemovitost skončí v dražbě. Je to byznys zaměřený na uspokojení pohledávky z prodeje nemovitosti, a nikoliv z účtování úroků.
Při druhém hlavním způsobu, jak zadlužení přichází o své nemovitosti, úvěrové firmy či bytová družstva slíbí majitelům milionových nemovitostí, že jejich dluhy třeba za 1,5 milionu vyplatí. A to za podmínky, že na ně levně, často za cenu rovnající se dluhům, převedou svůj byt či dům rovnou. A až dluhy zaplatí, tak si ho třeba za pět let za 1,8 milionu odkoupí.
Jenže praktika nazývaná zpětný leasing nemovitostí bývá pastí. Odkoupit dům zpět se většinou nepovede, podmínky, za kterých by to měli dlužníci zvládnout, jsou pro ně nesplnitelné.
11. „Exekuční zkratka“ u notáře
Budou chtít podpis notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti, často dokonce skrze plnou moc pro zprostředkovatele. To věřiteli dovolí poslat na dlužníka exekutora i bez soudu, a to hned při prvním problému se splácením.
12. Slib „záchrany bydlení“ skrze prodej
Produkt zvaný zpětný leasing se tváří jako pomoc: firma od dlužníka koupí dům, vyplatí jeho dluhy a on v něm zůstane jako nájemce. Realita je ale taková, že dům prodá hluboko pod cenou a podmínky pro jeho zpětný odkup jsou nastaveny tak nereálně, že o domov definitivně přijde.
13. Rétorika nezištné pomoci a neziskovek
Moderní lichváři zneužívají důvěru lidí tím, že se prezentují pod rouškou „dluhového poradenství“ , „nadací“ nebo „záchranných projektů“. Používají jazyk typu „podáváme pomocnou ruku“ nebo „řešíme situace, kde ostatní končí“, aby otupili ostražitost klientů.
Často také úvěr maskují tím, že jde o půjčku od jiného člověka. Proces se pak tváří jako neformální výpomoc mezi lidmi, ale v pozadí stojí profesionální zprostředkovatel. Ten si vezme obří provizi a smlouvu nastaví stejně drakonicky jako u nebankovního úvěru.
14. Zneužívání pojmu „družstevní bydlení“
Některá družstva nabízejí, že od dlužníků vykoupí nemovitost a oni zůstanou jako členové družstva . Slibují, že si byt „splácí zpět“, ale stanovy a smlouvy jsou nastaveny tak, že při sebemenším zakolísání s nájmem přichází o členství i o nemovitost bez náhrady.
15. Nátlak na zřízení nebo obnovu živnosti (IČO)
Pokud dlužníkovi někdo odmítne půjčit jako běžnému člověku a nutí ho založit si živnostenský list, je to nejčastější trik, jak ho připravit o ochranu zákona o spotřebitelském úvěru. Jako „podnikatel“ totiž dobrovolně odevzdává klíče od své zákonné obrany.
Více informací o moderí lichvě nebo např. seznam firem, které tyto služby a produkty nabízejí, najdete v naší studii Moderní lichva v praxi: Skrytý byznys se zadlužením a nemovitostmi v Česku.