Šmejdům s bydlením se v Česku daří

Jak to celé funguje?

Schéma: Oddlužovacím společnostem jde většinou o to, aby na základě nějaké menší počáteční investice nemovitost získaly, po nějakou dobu v ní klienta nechaly bydlet, časem ho vystěhovaly a nemovitost prodaly dál za běžnou tržní cenu. 

Zpětný odkup je důležitým bodem nabídky oddlužovacích společností. S vidinou zpětného odkupu je klient ochoten svou nemovitost oddlužovací společnosti prodat i za zlomek její hodnoty. Písemně však právo zpětného odkupu zachyceno buď vůbec není, nebo je tak nevýhodné, že k jeho realizaci nedochází.

Vytoužené zachování střechy nad hlavou trvá tak dlouho, dokud trvá nájemní smlouva, uzavřená v rámci celé transakce buď rovnou na dobu určitou, nebo na dobu neurčitou s možností zvyšování nájemného; nájem pak končí, jakmile dlužník přestane být schopen nájemné hradit.

Jádrem transakce tak zůstává prodej nemovitosti oddlužovací společnosti hrubě pod cenou. V praxi je cena nemovitosti stanovena často tak, aby pokryla právě dluhy váznoucí na nemovitosti a může činit třeba jen třetinu skutečného hodnoty nemovitosti.

Oddlužovací společnosti se soustředí na lidi, u nichž dluhy váznoucí na nemovitosti jsou nízké v poměru k hodnotě nemovitosti. Zneužívají tísně těchto lidí, kteří čelí hrozbě ztráty domova kvůli neschopnosti své dluhy splácet . 

“Oddlužovací” bytová družstva

Oddlužení prodejem nemovitosti nabízejí také některá bytová družstva. Ta nabízejí benefit “družstevního bydlení” a splácení nemovitosti formou nájmu (anuity). Ve skutečnosti to ale může být tak, že klient družstvu platí vysoké nájemné, kterým se splácí jen úroky nevýhodného úvěru, který si družstvo na nákup nemovitosti vzalo. Zpětný odkup může být sjednán za hrubě nevýhodných podmínek. Tak jako u oddlužovacích společností pak je jádrem transakce prodej nemovitosti pod cenou a navíc za vysoké provize.

Jak fungují Bytová družstva “Jak bydlet doma”, si poslechněte v tomto díle podcastu Odposlech nebo přečtěte v tomto článku.

Obrana proti šmejdům

Smlouvy, o kterých se zde bavíme, se vyznačují zneužitím tísně slabší smluvní strany a více nebo méně zjevným nepoměrem ve vzájemných plněních nebo nějakým typem nepoctivosti. Jako takové by mohly být shledány jako neplatné. Neplatnost by však musel vyslovit soud v občanskoprávním řízení. V praxi se tyto smlouvy bohužel před soud většinou nedostanou. Žalobcem by totiž musel být klient, pro něhož je soudní řízení obvykle příliš náročné, nejisté a finančně nedostupné.

Pak je tu ještě trestněprávní rozměr, protože hrubý nepoměr ve vzájemných plněních a zneužití něčí tísně jsou znaky trestného činu lichvy. Lichva se ale v Česku moc nestíhá. Oběti často narážejí na předsudek, podle kterého si svou situaci samy zavinily, když nevýhodnou smlouvu podepsaly.

Uspět s žalobou u soudu je u těchto smluv velice složité. Právní pomoc je v těchto věcech časově, a tím i finančně nákladná. Úspěch je nejistý i proto, že klient coby žalobce nese důkazní břemeno. Často přitom jednal v důvěře v ústní sliby, které není schopen prokázat. Problém bývá i v tom, že ani zneplatnění hrubě nevýhodné kupní smlouvy nemusí vést k navrácení k původnímu stavu, který si klient přeje. Některé oddlužovací společnosti nebo družstva ihned po transakci zatěžují nemovitost zástavním právem nebo nemovitost převádějí na další osoby, které se budou zpravidla efektivně bránit tím, že jednaly v dobré víře v zápis v katastru nemovitostí.

Jak tomu předejít?

Nejlepší obranou je nepodepisovat žádné smlouvy bez předchozí konzultace. Kdykoli je možné se obrátit na právníka, kvalitní bezplatnou dluhovou poradnu nebo se svěřit někomu důvěryhodnému ve svém okolí. Smlouvy týkající se nemovitostí doporučujeme vždy konzultovat s advokátem. 

Celou situaci je vhodné nejprve individuálně zkonzultovat v kvalitní dluhové poradně, kterou lze najít přes mapu na www.jakprezitdluhy.cz. Dluhový poradce pomůže zorientovat se v celé situaci a v dostupných možnostech, což je základ pro jakékoli další kroky. 

Pokud není jiné východisko a hrozí prodej nemovitosti, je třeba být velmi obezřetný a nedůvěřivý, pokud jde o lákavé nabídky oddlužovacích společností a družstev. Rozumným řešením může být prodej nemovitosti za běžnou tržní cenu, kdy zbylé peníze lze investovat do zařízení nového bydlení. Některé zavedené realitní kanceláře jsou schopny zprostředkovat i prodej nemovitosti zatížené zástavou nebo exekucí. Vždy je ale vhodné se zároveň obrátit na advokáta, který dohlédne na bezpečnost takové transakce a bude hájit zájmy svého klienta.  

Chybí státní dohled

Oddlužovací společnosti, bytová družstva a obecně investoři do nemovitostí dlužníků u nás nepodléhají žádné zvláštní regulaci ani veřejnoprávní kontrole. Jejich činnost zpravidla nepodléhá zákonu o spotřebitelském úvěru. Činnost družstev nominálně nespadá ani pod zákon o ochraně spotřebitele. Popsaným obchodním modelům se i proto v Česku daří.

V Česku máme celé pochybné tržní odvětví, na němž spolu soutěží subjekty, které člověku ve finanční tísni nabízejí řešení, jež ho ale zneužívají a jsou pro něj hrubě nevýhodná. Jestliže se bavíme o modelu, kde se člověk oddlužuje prodejem nemovitosti s příslibem nájmu a zpětného převodu, aktuálně nevíme o nikom, kdo by to dělal seriózně. 

Celý rozhovor si přečtěte zde.